Банк России на заседании 25 июля принял решение понизить ключевую ставку до 18%. После этого финансовые организации начали снижать процентные ставки по вкладам. По данным Банки.ру, средняя максимальная ставка по депозитам десяти крупнейших российских банков упала с 21,72% в начале года до 16,4% годовых к концу июля. Аналитики считают, что тенденция снижения процентов по депозитам сохранится. А значит, доходность для граждан, которые хранят накопленные средства на вкладах, ещё уменьшится.
Что делать в сложившихся условиях? Есть ли смысл продолжать хранить деньги на депозитах? Или пора снимать и инвестировать в недвижимость? Взвешиваем все за и против.
Её величество инфляция
Уровень инфляции в июле 2025 года составил 8,79%. Зачем нужно знать эту цифру? Чтобы понимать, насколько быстро дешевеют деньги, которые лежат на банковских счетах. Если процент по вкладу ниже уровня инфляции, несмотря на то, что номинально сумма ваших сбережений увеличивается, по факту деньги обесцениваются. И через год, скопив бОльшую сумму благодаря процентам по вкладу, вы, увы, сможете позволить себе меньше.
Считаем доходность
Рассчитать реальную доходность вклада достаточно просто. Надо отнять от процентной ставки, которую даёт по вкладу банк, уровень инфляции. Например, если ставка по депозиту 16% годовых, а инфляция 8%, то реальный прирост капитала составит только 8%. В 2025 году в начале года ставки по вкладам действительно были высокими, но уже к середине года они опустились ниже 17%, а по прогнозам продолжат снижаться. Это значит, что реальная доходность по вкладам быстро сокращается.
«Сейчас, пожалуй, есть последняя возможность для вкладчиков зафиксировать доходность, например, на 3–6 месяцев, пока предложения банков ещё не скорректированы окончательно. Но это очень краткосрочная перспектива. И если у вас уже есть долгосрочный вклад, который заканчивается через месяц-два, надеяться, что он будет продлён под 17–20%, вряд ли не стоит», — говорит Артём Минаев, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал».
За и против
Вклады сейчас — это история про краткосрочные вложения — год, максимум два или три. Потому что прогнозировать на более длительный срок уровень инфляции, ключевую ставку и предложения банков по вкладам не возьмётся никто.
Сейчас средняя ставка по годовым вкладам варьируется в районе 15–16% (но многое зависит от условий). Вычитаем практически 9% инфляции и получаем доходность 6–7%.
Недвижимость показывает средний рост стоимости объекта 8–12% в год плюс доход от аренды 5–10%.
В долгосрочной перспективе увеличение цены недвижимости исторически опережает инфляцию примерно на 3–4% ежегодно.
Дело в том, что за последние десять лет квартиры в Екатеринбурге подорожали практически в три раза. Стоимость квадратного метра в новостройках с 2015 года по 2025 года выросла в 2,73 раза (с 66 000 до 180 000 рублей). В среднем доход от их перепродажи в 2,7 раза, а в отдельных районах — более чем в 4 раза, превысил уровень инфляции за тот же период. При этом новая «вторичка» продается в среднем на 20% дороже аналогичного жилья в том же районе. То есть квартиру, купленную десять лет назад, сегодня можно продать в среднем в 3,2 раза дороже.
Риски
Снять деньги с вклада можно практически в любой момент. Правда, если сделать это досрочно, то все проценты сгорят.
Недвижимость — актив с наименьшим риском. При выборе объекта у надёжного застройщика на этапе котлована можно получить хорошую доходность уже к моменту сдачи дома — стоимость квартиры от начала строительства дома до ввода его в эксплуатацию, как правило, увеличивается на 17–20%.
Помним про налоги
Не забываем и про то, что с любого дохода надо платить налоги. Вклады облагаются налогом с процентов (13% до лимита, 15% — при доходах свыше 2,4 млн рублей). Если считать грубо (не учитывая ваш доход по основному месту работу), то при размещении на вкладе 3 млн рублей под 14% годовых за год за счёт процентов вы получите 420 000, при этом 54 600 рублей отдадите в виде налогов. Итого у вас останется 365 400 рублей.
Налог на собственность также необходимо платить ежегодно. Он рассчитывается по кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую определяет Росреестр, и составляет 0,1% от кадастровой стоимости жилья. К примеру, за студию ежегодный налог составит порядка 1000–2000 рублей.
Кроме того, если вы сдаёте жильё в аренду, то это тоже считается доходом, который декларируется в налоговой инспекции. И, например, при годовом доходе 300 000 рублей (25 000 в месяц) сумма к уплате составит 39 000, а прибыль — 261 000 тысячу. И тут важно сохранять документы, подтверждающие расходы: квитанции за коммунальные услуги, чеки на ремонт — эти затраты можно вычесть из налогооблагаемой базы.
Вклады в недвижимость
Стоимость жилья продолжает расти. И эта тенденция вряд ли изменится, ведь на протяжении последних 10–15 лет недвижимость только дорожает. Кроме того, в отличие от вклада покупка жилья — это возможность получать в долгосрочной перспективе стабильный доход, который не зависит от показателя ключевой ставки. Например, если приобрести студию в новостройке, её можно будет сдавать и получать ежемесячно около 20–25 тысяч рублей. Стабильно, на протяжении многих месяцев. Сдача однокомнатной квартиры принесет от 30 до 50 тысяч в зависимости от локации.
В случае инвестиции в недвижимость эксперты советуют приобретать квартиры сразу с ремонтом.
«Отделка от застройщика прослужит минимум лет 7–10, а то и 15 при правильной эксплуатации. Не нужно думать, что такие квартиры будут стоить на порядок дороже тех, что продаются без ремонта. Пример — студию с хорошей отделкой в малоэтажном микрорайоне “Мичуринский” можно приобрести от 2,7 млн рублей. Но надо понимать, что это цена на этапе строительства. Как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию (а в “Мичуринском” уже построено 56 домов) свободных студий не остаётся в наличии», — рассказывает Артем Минаев.
Какие еще есть нюансы
Помимо отделки, важен и район. Аренда квартиры в центре будет приносить больше дохода, чем сдача аналогичного жилья на окраине города. Но вариантов для покупки студий в новостройках в центре традиционно немного.
«Из свежих объектов, где еще есть в продаже студии, — жилой квартал “Азина, 16”. Ещё хороший вариант — присмотреться к районам возле университетов. Уже начался новый учебный год, студентам надо где-то жить. Соответственно, сдать квартиру недалеко от вуза будет проще. Знаю, что в жилом комплексе “Малахит”, который расположен в получасе ходьбы от УрФУ, знакомым удалось сдать студию буквально через 15 минут после того, как они выложили объявление на сайте по поиску недвижимости», — советует эксперт.
Также он рекомендует тем покупателям, которые приобретают недвижимость на этапе строительства, внимательно присмотреться к застройщику: в нынешнее время важно, чтобы в его истории не было никаких задержек с выдачей ключей. В «Группе ЛСР», к примеру, за 17 лет работы в Екатеринбурге ни разу не задерживали ввод объектов в эксплуатацию и всегда в срок передавали дольщикам их квартиры.
Подводя итоги
А теперь давайте сведём расчёты воедино, ориентируясь на долгосрочную перспективу — 10 лет, и предполагая следующее:
- Эффективная ставка в среднем — 10% годовых.
- Ежемесячный доход от сдачи недвижимости в аренду в среднем — 30 000 рублей.
- Каждые 10 лет стоимость недвижимости увеличивается вдвое.
- Прибыль от сдачи в аренду не накапливается, а капитализации процентов не происходит — эти деньги мы «проедаем».
У вкладов перед недвижимостью есть одно неоспоримое преимущество: они не требуют никаких дополнительных телодвижений. Тогда как сдача жилья в аренду — это достаточно хлопотно: нужно найти хороших арендаторов, обслуживать квартиру, обновлять мебель, решать возможные проблемы с соседями и т. п. Компенсируется ли это повышенной прибылью, каждый решает для себя сам. Но повод подумать всерьёз, безусловно, есть.
Вклад в банке и вложение в недвижимость — два самых консервативных способа сбережения средств. И хотя главное, конечно, чтобы было, что беречь, способ тоже имеет значение.
Листая дальше, вы перейдёте на lsr.ru