Выбор между новостройкой и вторичным жильем в 2025 году стал сложнее, чем когда-либо: высокая ключевая ставка, рост ипотечных процентов и нестабильность рынка усложняют задачу покупателей. Добавьте к этому ужесточение условий кредитования — и вопрос превращается в настоящий вызов.
Вложиться в новостройку с надеждой на рост цены или выбрать более доступное жилье на вторичном рынке? Разбираемся, что выгоднее.
Рынок в цифрах
По данным аналитического центра «Объектив.РФ», средняя стоимость квадратного метра в новостройках Екатеринбурга в январе 2025 года достигла 160 000 рублей, что на 11,45% больше, чем годом ранее.
Однако на ранних этапах строительства — например, на стадии котлована — квартиру можно приобрести по цене, сопоставимой или даже ниже, чем на вторичном рынке, где, по данным Уральской палаты недвижимости, зафиксирован новый ценовой рубеж — 125 594 рубля за квадратный метр.
Скидки и акции: где можно сэкономить
Оба сегмента чувствительны к изменению ключевой ставки. Но у новостроек есть преимущество: девелоперы предлагают значительные скидки и акции, благодаря которым стоимость новостройки приближается к цене жилья на вторичном рынке.
Например, «Группа ЛСР» объявила о снижении цен до 20% на квартиры в своих жилых комплексах в Екатеринбурге. Акция распространяется на студии, одно-, двух- и трехкомнатные варианты, а скидка предоставляется при 100% оплате, в том числе на условиях ипотеки. В число объектов, подпадающих под предложение, входят шесть ЖК, в том числе «Меридиан», «Мичуринский» и «Азина, 16». Также у застройщика продолжает действовать рассрочка под 0%. В этом случае покупатели могут рассчитывать на скидку до 9%.
На вторичном рынке таких скидок не предусмотрено. По данным аналитического центра «Домклик» Сбербанка, в декабре 2024 года средний размер уступки на готовое жилье в России составил 6%, а в Екатеринбурге — всего 4,5%. Таким образом, при покупке квартиры за 5 000 000 рублей реальная экономия не превышала 225 000.
При этом размер возможного торга напрямую зависит от срока экспозиции объекта. Если жилье находится в продаже менее месяца, продавцы, как правило, не готовы снижать цену. Однако при экспозиции около пяти месяцев скидка может достигать 7%.
Тренды и прогнозы: что будет с ценами
В 2025 году рост цен на первичное жилье, по прогнозам аналитиков, продолжится. Среди ключевых факторов — стабильный спрос, высокая себестоимость строительства и активность инвесторов, рассматривающих недвижимость как способ сохранения капитала.
Однако окончательная стоимость квартиры определяется не только ценой квадратного метра, но и условиями ипотечного кредитования. И здесь новостройки имеют явное преимущество. Государственные программы, такие как IT-ипотека, семейная ипотека, субсидии и транши, распространяются исключительно на жилье в новых домах, что делает покупку более доступной для заемщиков.
На вторичном рынке условия менее привлекательны: базовые ипотечные ставки начинаются от 22% годовых. В таких условиях приобретение готового жилья экономически оправдано только при наличии значительного первоначального взноса — не менее 80% — и возможности быстрого погашения кредита.
Ликвидность: какое жилье растет в цене
Первичный рынок недвижимости остается наиболее ликвидным сегментом. Квартиры в новостройках демонстрируют уверенный рост стоимости с момента старта продаж и в течение нескольких лет после сдачи дома. Это делает их не только комфортным решением для проживания, но и востребованным активом для долгосрочных инвестиций.
Вторичный рынок, напротив, менее предсказуем с точки зрения ценовой динамики. Жилье в домах старше 15 лет, как правило, теряет в стоимости, особенно если здание требует капитального ремонта или не соответствует современным требованиям к комфорту и инфраструктуре.
Ремонт
Еще одна немаловажная вещь, которую стоит учитывать при выборе, — наличие ремонта. Замена обоев, дверей или напольного покрытия с учетом заметного подорожания материалов может обойтись недешево. И это, не говоря об окнах, радиаторах отопления или сантехнике. Причем самой существенной строчкой в смете будут инженерные сети. Состояние канализационных труб и электрики в домах, которым 30-50 лет, увы, оставляет желать лучшего.
Если выбирать квартиру в новостройке с чистовой отделкой, то ремонт в ближайшие пять-семь лет можно не делать. Обои от застройщика легко покрасить, если их вдруг разрисуют дети. Электрика – вся новая. Окна – с переводом на зимний режим и детскими замками. Лоджия или балкон застеклены. Да и инженерные сети все новые, соответствующие свежим СНИПам и ГОСТам.
Сюда же можно добавить разницу в стоимости коммунальных услуг, которая год из года увеличивается из-за роста тарифов на ЖКУ. Тарифы на содержание жилья одинаковы для квартир в старом фонде и в новостройках. Но стоит учесть, что большинство квартир советского периода в обслуживании обходятся довольно дорого. Как показывает практика, в них стоимость коммунальных услуг выше, чем в домах, построенных после 2000-го. Во-первых, высок риск износа инженерных сетей. Во-вторых, нет счетчиков на отопление, поэтому собственники вынуждены платить по нормативу. Там, где житель новостройки отдает 500-1500 рублей за отопление, владелец вторички заплатит 3500-4500 рублей. А это уже существенная разница.
Рынок решает
Бесспорно, выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от индивидуальных приоритетов. Покупка новостройки дает доступ к современным планировкам, инфраструктуре и выгодным ипотечным программам, а также может оказаться более перспективной инвестицией в условиях роста цен.
Ипотека в новостройках гораздо более выгодная, поэтому общая стоимость квартиры часто бывает ниже, чем на вторичном рынке.
И это мы еще не коснулись вопроса юридической чистоты жилья!
Вот и получается, что приобретение вторичного жилья может быть полностью оправдано только если в районе, где вам нужна квартира, новостроек попросту нет. Во всех остальных случаях новостройки, пожалуй, выигрывают.
Листая дальше, вы перейдёте на lsr.ru