В Екатеринбурге сейчас работает рекордное количество застройщиков: по данным ЕРЗ (Единого ресурса застройщиков) — 227. Кто из них сможет выжить и продолжит работать в условиях, когда себестоимость строительства растет день ото дня, а покупательский спрос падает?
Все застройщики, которые работают в рамках проектного финансирования (а это подавляющее большинство), берут деньги на возведение домов в кредит у банков. Чем больше в новостройке куплено квартир на этапе строительства, тем ставка по займу ниже. И наоборот. Если спрос падает, девелопер не может реализовать недвижимость на стадии строительства, а процент для него все повышается и повышается.
Не стоит думать, что эта ситуация может привести к всплеску количества обманутых дольщиков. Нет. Когда квартира приобретается в соответствии с ФЗ-214, то деньги покупателя лежат на эскроу-счете в банке. И если застройщик не сможет завершить строительство дома, то дольщик получит вложенные средства обратно. Но сможет ли он в тот момент приобрести за эти деньги аналогичное жилье? Ведь цены на недвижимость по-прежнему растут.
Стоит также учесть, что сейчас рынок недвижимости максимально лоялен к покупателю. И аналитики в голос говорят о том, что если и покупать квартиру, то лучше делать это, не откладывая. Во-первых, застройщики начали предлагать рассрочки. У «Группы ЛСР», например, она беспроцентная. То есть переплата составит 0 рублей 0 копеек. А во-вторых, дают приличные скидки — аж до 2 млн рублей.
Но вернемся к застройщикам. Вернее, к выбору застройщика, если вы все же решили купить квартиру в Екатеринбурге на этапе строительства. Как из этих 227 компаний выбрать того девелопера, который точно достроит?
Кредитный рейтинг
Первое — посмотреть на кредитный рейтинг. Он оценивает вероятность дефолта — состояния, при котором компания не может выплачивать долги. Чем выше показатель, тем лучше уровень кредитоспособности, а значит, финансовой устойчивости. Высокая оценка означает, что у бизнес-структуры достаточно средств для выплаты процентов по кредитам, облигациям, обязательным взносам в бюджет и т. д.
Существует национальная рейтинговая шкала — от D до ААА, где D — самый низкий уровень, который указывает на дефолт компании. ААА — наивысший показатель: он говорит о максимальном уровне финансовой устойчивости. Впрочем, любой рейтинг категории А означает устойчивость. Разница в том, что у компании с рейтингом А будет чуть выше чувствительность к изменениям экономики, чем у бизнеса с рейтингом АА. Но у всех, кто в зоне А, оценка «5» в дневнике. Например, «Группа ЛСР» на днях подтвердила рейтинг на уровне ruA, прогноз — стабильный.
В рейтинговом релизе агентства «Эксперт РА», посвященном «Группе ЛСР», говорится о том, что сейчас жилищное строительство в России — в зоне повышенного риска из-за ситуации в экономике и низкой покупательной способности населения. Однако у таких крупных игроков, как этот федеральный холдинг (ЛСР), есть преимущества. Прежде всего — высокая диверсификация проектов: девелопер строит разное жилье — от элитного до сегмента «комфорт».
Диверсификация — это стратегия, при которой ресурсы вкладывают в разные активы. Слышали фразу «не клади яйца в одну корзину»? Вот это и есть диверсификация.
Компания реализует проекты в Петербурге, Ленинградской области, Москве и Екатеринбурге, где средние доходы населения существенно выше показателя по стране. Значит, есть рынок сбыта. Портфель проектов состоит из 27 строящихся ЖК. При этом земельного банка хватит более чем на три года. В рейтинговом релизе указано, что текущий объем жилищного строительства группы составляет 2 млн кв. м.
Кризисный опыт
Еще один важный момент, на который стоит обратить внимание, — история компании: насколько долго застройщик работает на рынке, есть ли у него кризисный опыт.
Так, «Группа ЛСР» ведет свою работу с 1993 года и пережила не один кризис. Первый — в 1998 году. Тогда неэффективные бизнесмены, деятельность которых была связана, в основном, с импортом, остались без гроша уже в первые дни дефолта. А ЛСР выполнила свои обязательства и завершила строительство всех объектов, что стало лучшей рекомендацией для нее в перспективе.
Второй крупный кризис случился спустя 10 лет. ЛСР удалось преодолеть его благодаря денежным поступлениям от блока строительных материалов, на которые всегда есть спрос. Тогда в компании из-за снижения объемов потребления максимально сократили инвестиции в расширение производств, коммерческую недвижимость и строительные работы, сконцентрировавшись на развитии наиболее выгодных направлений деятельности.
Не только строит, но и производит
И в условиях серьезных кризисов, и в условиях зарубежных санкций наличие проектов в разных сферах — большое подспорье.
В сегодняшней сложной экономической ситуации ЛСР вновь пользуется проверенным «рецептом» — диверсификация бизнеса.
«Группа ЛСР» не только строит дома — она добывает и производит стройматериалы, развивает направление коммерческой недвижимости, у нее даже есть собственный флот, который занимается, в том числе, фрахтовыми перевозками.
Несколько лет назад девелопер активно взялся за направление санаторно-курортной недвижимости — в активе компании несколько санаториев и гостиницы. В Петербурге работает санаторий «Сестрорецкий курорт» — сейчас в амбулаторном режиме, пока идет реконструкция спального корпуса. Уже в 2025 году начнет работу санаторий «Кристалл» в Сочи. Кстати, он станет первым построенным с нуля санаторием в этом городе за последние 25 лет.
Социальная ответственность
Еще один важный фактор, который показывает финансовую устойчивость, — социальная ответственность застройщика. Если он инвестирует финансы в строительство школ, детских садов и других объектов, которые необходимы жителям города, значит, у него есть запас прочности.
Опять же для примера возьмем ЛСР. В прошлом, 2024, году компания построила 3 дома сопровождаемого проживания. Проект направлен на создание альтернативы для людей с инвалидностью, многие из которых вынуждены жить в психоневрологических интернатах, и не имеет аналогов в России. Строительством этих значимых с социальной точки зрения объектов «Группа ЛСР» занимается больше 7 лет.
Кроме того, компания активно возводит детские сады и школы, оказывает поддержку благотворительным проектам.
Рейтинг ЕРЗ
И, конечно, обязательно проверьте любого застройщика на предмет выполнения своих обязательств — сделать это можно тут. Были ли срывы сроков строительства? Жаловались ли дольщики, что не могут получить ключи от квартир? Если таких случаев за девелопером не зафиксировано, у него в портфеле не один и не два построенных объекта, он работает по ФЗ-214 и финансово устойчив, то ему можно доверять свои деньги.
Листая дальше, вы перейдёте на chat-ekb.lsr.ru