На какой срок лучше оформить ипотеку? Есть ли смысл погашать ее заранее? За что придется заплатить, оформляя ипотечный кредит? Отвечаем на эти и другие небанальные вопросы про ипотеку.
Программа семейной ипотеки позволяет сегодня приобрести недвижимость в ипотеку от 6% годовых. При этом ключевая ставка пока держится на уровне 21%, а официальная годовая инфляция составляет 9,5%. Получается, что ипотека сегодня — это долгие и дешевые деньги, потому что 20 тысяч сегодня и через 20 лет — абсолютно разные суммы.
Но прежде, чем оформить кредит, стоит получить ответы на несколько важных вопросов.
На какой срок выгоднее взять ипотеку?
Чем меньше срок, тем меньше будет переплата. Однако такая экономия может обойтись заемщику слишком дорого. Разница в процентах в зависимости от количества лет кредитования не так уж велика, а вот риск не справиться с большим ежемесячным платежом вполне реален.
Если вы берете семейную ипотеку, то лучше выбирать максимальный срок — 30 лет. Это позволит получить минимальный ежемесячный платеж и, при возможности, досрочно погашать кредит, уменьшая или срок, или размер ежемесячного платежа.
Что будет, если не получится заплатить ежемесячный платеж?
Такого лучше не допускать. И стоит оформить страховку, которая защищает заемщика, например, при потере работы.
Кроме того, в случае форс-мажора необходимо сразу сообщить об этом в банк и оформить ипотечные каникулы, чтобы не потерять недвижимость.
Что такое ПСК и зачем его указывают при описании условий кредита?
Банки сейчас законодательно обязаны уведомлять заемщиков о полной сумме кредита — ПСК. Поясним, если вы сделаете расчет по ипотеке на калькуляторе, то ежемесячный взнос, скорее всего, будет отличаться от того, что посчитает ипотечный специалист. Потому что вы посчитаете лишь основной долг и проценты по нему, а ипотечный специалист банка сделает расчет по полной стоимости кредита, в которую входят:
- ежемесячные взносы, включая погашение тела долга и проценты за пользование средствами банка;
- платежи в пользу кредитора, если они включены в договор (например, плата за выдачу справок, сверок);
- страховые премии кредитору при наличии особых условий добровольного страхования, влияющих на стоимость кредитного договора;
- стоимость других услуг, которые заемщик должен оплатить для получения займа.
На момент заключения кредитного договора ПСК — прогнозируемая величина. При всех известных затратах на услуги банка и третьих лиц остаются переменные, которые не позволяют зафиксировать сумму реальной стоимости кредита. ПСК изменится, например, если вы будете гасить кредит досрочно или рефинансируете его.
Включенные в расчет периодические услуги добровольного страхования или обслуживание карты также могут подешеветь или подорожать, что повлияет на ваши общие расходы как клиента на момент окончания выплат.
Нужно ли за что-то платить при получении ипотечного кредита?
Помимо ежемесячных взносов по кредиту, на этапе оформления заемщик должен оплатить:
· страховку объекта ипотеки, а также (если выбрано) собственной жизни и работоспособности;
· независимую оценку жилья.
Сможет ли банк в одностороннем порядке изменить ставку по кредиту?
Нет, но стоит убедиться, что это прописано в договоре: тогда, даже если ставки по кредитам продолжат расти для новых заемщиков, условия по вашему действующему договору не изменятся.
Может ли пенсионер взять ипотеку?
Может, но на более короткий срок, так как ипотеку необходимо полностью погасить до того, как заемщику исполнится 75 лет.
Дадут ли ипотеку, если оформлено ИП?
Дадут. Но для этого необходимо иметь хорошую кредитную историю, доказать свою финансовую состоятельность документами, успешно заниматься бизнесом не менее полутора‑двух лет.
Я не подхожу под программу семейной ипотеки, а мой брат подходит. Могу ли я оформить кредит на него?
Такая возможность есть. Закон не запрещает привлекать в качестве созаемщиков лиц, обладающих правом на получение льготного кредита. Но при этом риски крайне высоки. Прибегнув к помощи родственников, у которых есть маленькие дети, заемщик может остаться лишь с долей недвижимости. Такое может произойти, если созаемщик откажется отчуждать свою долю.
Если же одна из сторон будет признана банкротом, взыскание может быть обращено на недвижимость, которая до момента погашения ипотеки находится в залоге у банка.
Кроме того, в случае смерти одного из участников схемы нет гарантий, что его наследники согласятся следовать договоренностям.
Что выгоднее при досрочном погашении: закрывать кредит крупными суммами, но реже, или мелкими, но чаще?
Проще вносить ежемесячно небольшими частями. Так сумма долга будет уменьшаться быстрее, а проценты станут начислять на меньший остаток. Если вы решите копить полгода-год, особенно в первые несколько лет ипотеки, то банк за это время начислит вам на остаток больше процентов, чем если бы вы вносили ежемесячно небольшие платежи сверх положенной суммы.
Выгодно ли снижать размер ежемесячного платежа?
Лучше сокращать срок, ведь проценты начисляются на остаток долга, и чем быстрее вы его уменьшаете, тем меньше процентов набегает. Приведем пример. Вы взяли 4 миллиона на 30 лет по ставке 6% годовых. И хотите досрочно внести 500 тысяч. В этом случае вы снизите срок кредита на 8 лет, а общая переплата уменьшится на 1,7 млн рублей. Если с помощью этой суммы вы снизите ежемесячный платеж, то разница окажется не столь значительной: вместо 24 тысяч рублей вы будете платить 21 тысячу, а экономия на весь срок кредита составит 750 тысяч рублей.
Что еще важно: необходимо сообщать банку о досрочном платеже. И помнить, что банки списывают его по определенным правилам: сначала удерживают проценты за прошедший период, а уже затем оставшуюся сумму направляют на основной долг. И если вы не укажете сумму, которая идет в погашение тела долга, то у вас сначала спишут проценты, а это бывают значительные суммы, особенно в первые годы кредита.
Листая дальше, вы перейдёте на lsr.ru